“小万科”逆市冲击千亿:负债1816亿,被曝全员卖房子


荣盛发展由出生在南京的耿建明于1996年创立,总部位于河北省廊坊市。耿建明1962年出生于江苏六合,1980 年高中毕业后入伍,当了3年基建工程兵。1983年从部队考取了华北航天工业学院,1986年毕业后分配到廊坊市一建。1996年,在外人看来仕途一帆风顺的耿建明,毅然抛下金饭碗辞职下海,成立了自己的荣盛建筑安装公司,之后进军房地产。2007年挂牌上市,当时总资产不足 50亿元,净资产为17.57 亿元,仅仅是一家地方性房企,立足于三、四线中小城市。

自2009年荣盛发展商品房销售额首次突破100亿元后,公司销售额步入增长快车道。2013 年突破200亿元,2015年突破300亿元,2016 年突破500亿元。2017年荣盛发展销售额突破700亿元,位列百强房企第 24 位,并逐步由传统的房地产开发企业转型为“大地产、大健康、大金融”等业务为一体的产业综合集团公司。截止8月末,荣盛发展累计实现签约面积512.60万平方米,同比增长52.55%;累计签约金额534.46亿元,同比增长48.75%。2016年10月,胡润富豪榜发布,耿建明以230亿身家位列地产富豪榜12名,河北富豪第2名。

近些年,荣盛发展的负债飙升,尤其是近五年时间里。数据显示,从2014~2018年三季度,荣盛债务规模节节攀升,负债从604亿激增至1816亿,近五年净增1212亿元。负债3年增长逾千亿, 频繁发债融资缓压力。截至目前,荣盛控股持有荣盛发展总计35.65%的股本,但其中的22.34%已被质押,质押比例已近50%。那么,荣盛发展冲击千亿目标能实现吗?冲击千亿目标有没有风险?

1、传荣盛发展承诺给员工办集体户口突破限购 回应:待查

近日,有媒体报道,“荣盛房地产发展股份有限公司石家庄分公司对非销售员工下发销售任务,要求员工购买或推荐他人购买荣盛的房源,如若完成不了销售目标,该员工将进入公司淘汰序列。为了保业绩,荣盛内部一直有全员营销的传统,在平时,内部员工购房,可以享受总房款9.8折优惠。据该人士透露,公司会给员工办理集体户口,以规避限购政策,但他没有购买意愿,也没接触过销售工作,这可能意味着淘汰。然而,将房屋销售与员工考核挂钩尚属第一次。”

针对此事,相关工作人员表示,“目前,我们没听说过上述传言,也未得到相关消息,但是年底可能会有一些员工优惠。”


“小万科”逆市冲击千亿:负债1816亿,被曝全员卖房子


2、三季度末负债1816亿元,资产负债率84.89%

土地储备的快速扩张给荣盛发展带来了巨额债务。截至今年三季度末,荣盛发展的负债总额为1816.15亿元,与年初的1623.53亿元相比增长192.63亿元。与三年前相比,荣盛发展的负债增长了1062.46亿,2015年三季度末,荣盛发展负债总额仅为753.69亿元。资产负债率方面,荣盛发展今年三季度末的数据为84.89%,在133家A股上市房企中位列第16位;有息资产负债率为34.8%,位列第89位。

数据显示,从2014~2018年三季度,荣盛债务规模节节攀升,负债从604亿激增至1816亿,近五年净增1212亿元。就此,荣盛发展董秘办相关人士表示:“至于公司负债的增长,不能简单看总额,更要看结构,还要了解房企报表的特殊性。”

为缓解资金压力,荣盛发展下半年以来进行了多次融资。9月28日晚,荣盛发展公告称,拟在境外发行总额不超过5亿美元(约34.34亿元人民币)的公司债券;8月,荣盛发展披露了拟申请发行两单共80亿元的公司债券,另拟向股东荣盛控股和荣盛建设借款70亿元;此外,公司曾计划以非公开方式发行不超过10亿元的债权性固定收益类产品。

3、2018 年以来,荣盛发展就一反前几年激进的拿地策略,主动放缓土地投资节奏

根据荣盛发展最新的公告,公司8月在河北承德、安徽合肥通过招拍挂方式新增 4 宗地块,拿地金额仅为4.25亿元,同比下降83.2%;新增项目建筑面积31.78万平米,同比下降48.5%,单月拿地金额仅占销售金额的6%。从累计数据看,荣盛发展今年1~8月累计拿地金额54.29亿元,同比减少70%;累计拿地面积 268.95万平米,同比下降63%,累计拿地金额仅占销售规模的10%。


“小万科”逆市冲击千亿:负债1816亿,被曝全员卖房子


4、大股东频繁质押股权,上市房企中的“诉讼王”

根据荣盛发展近日发布的公告称,其控股股东荣盛控股在11月14日将9118万股质押给招商证券股份有限公司,占所持股份的5.88%。本次质押占公司总股本比例2.1%。根据荣盛发展董秘办相关人士提供的数据来看,公司前三大股东累计质押的股份数量占公司总股本的 30.18%,占上述股东所持公司股份总数的 48.42%。那么荣盛发展大股东这样的股权质押,是否会出现爆仓风险?公司将如何防范股权质押所产生的危机?

根据天眼查风险评测数据显示,荣盛发展自身风险851个、周边风险高达5331个,预警提醒为401个。其中法律诉讼有526个,要知道,上市房企的诉讼达到200个都是极为少见的,而荣盛发展却打破这一纪录,成为上市房企的“诉讼王”。就此,荣盛发展董秘办的相关人士指出,“关于荣盛发展的数百件诉讼实为法律文书,从法律的专业角度,一项诉讼可能出现几份甚至十几份关于实体和程序性的文书,并且其中的诉讼绝大多数已结案。”