融创中国的业绩会议上,孙宏斌尽量避免谈及贾跃亭。

这个让他面子里子伤透了的山西老乡,在贾跃亭和另一个地产巨头许家印合作后,最终没能忍住吐槽。按包邮区包叔的说法,孙宏斌对造车的态度非常冷淡:电动车有个毛线技术。

地产商大逃杀:高负债的孙宏斌,会是最后的幸存者吗?

聪明如孙宏斌,明白地产商跨界背后的深意:大抵都在赌一个未来。

01

融创的未来系于同行。

美剧《Billons》第一集中,耶鲁毕业的老派精英就赤裸裸地道出了竞争的本质:记住,你不用游得比鲨鱼快,比其他游泳的人快就行了。

大潮退去,坐拥2.3亿平土地储备的融创,需要比恒大、碧桂园、万科等强劲对手跑得更快。

相比竞争对手,融创的财务状况难言乐观。

中报显示,融创净负债率较2017年底下降约9.5个百分点。往前追溯推算,2017年报显示,融创的净负债率较2017年中减少约60个百分点。2017年的中报显示,融创净负债的数值为260%。

按此测算,融创的净负债率接近190%。相比碧桂园的59%和恒大的127%,融创的步伐显得慢了。

这和孙宏斌在2017年的多次大手笔并购有关。

2017年,融创不仅投资了乐视,更接盘了万达集团王健林的部份资产。这个曾经视扩张为唯一的顺驰掌门人,仍然有着做房企大哥的野心:王健林第一个找我谈就谈成了,别人没机会。

地产商大逃杀:高负债的孙宏斌,会是最后的幸存者吗?

大并购的背后,是融创资产和负债的狂飙。融创集团2017年报显示,短短5年间,融创就从1个只有百亿的地产商,一跃成为总资产超过6200亿的巨头。年均复合增长率高达130%。

负债水平也从55亿元猛增至超过5600亿元,资产负债率超过90%。

02

不同于万科对房地产白银时代的判断,孙宏斌提出了钻石时代。

2017年11月,孙宏斌在公开场合表示,万科提出房地产是白银时代,我说这太扯了,现在是房地产的钻石时代,大公司的钻石时代,这个阶段还要持续5年、10年。

而在2018年中报中,孙宏斌却表达了更真实的想法:不要低估了这次宏观调控,融创两年前就不怎么在公开市场拿地了,两年后房企业绩还会有很大分化。

这是在融创布局完毕之后,孙宏斌展露的野心。2018年上半年,融创中国实现营业收入465.8亿元人民币,同比增长215.3%;归母净利63.6亿元,同比增长389.3%;核心净利66.1亿元,同比增长391.8%;毛利率24.7%,同比增长约2.5个百分点。

大地产商的收割季,孙宏斌对降低负债率手段也一览无遗:通过更快地销售实现现金流。

中报显示,融创上半年合同销售额同比增速76%,远远高于恒大、碧桂园、万科等商业对手。通过现金流优化债务结构,这就是为何融创净负债率上半年仅仅减少9.5%的原因。

03

顺驰折戟,让融创初期的孙宏斌变得更加审慎。

那一年,在宏观调控收紧之后,顺驰仍然坚持在全国扩张,楼盘销售乏力、拿地又太过激进,在资本市场融资无望的孙宏斌,只能低价卖掉顺驰,含泪挥手告别地产黄金时代的倒春寒。

严控拿地,成为融创对风险控制的第一道原则:前年买的地,按如今限价来卖是一定会亏的”。

这句话,孙宏斌是说给中小地产商听的,也是说给融创的几个项目听的。

地产商大逃杀:高负债的孙宏斌,会是最后的幸存者吗?

青岛在融创发布会上几次出现。这个孙宏斌在意的地方,是融创土地储备仅次于重庆的重点区域,总土储面积高达1200万平米。

根据包邮区的披露:孙宏斌着重点名了青岛,“才7000-8000元的价格,要跌也很难”。他必须这么说,因为最近一段时间,融创在青岛大约有55亿货值要入市。

地产商大逃杀:高负债的孙宏斌,会是最后的幸存者吗?

根据第三方房地产中介发布的数据,青岛二手房均价已经超过26000元/平米,新房均价超过20000元/平米。8000元以下的价格,已经不是2018年的青岛了。

深耕一二线的孙宏斌需要这么说。在三四线去库存的大浪潮中,一二线高企的房价越来越缺少后续的接盘者。

这是地产商关于房地产前景的豪赌:碧桂园、恒大重仓三四线,万科虽然和融创近似,但万科拥有房企最好的现金流。

唯独融创成了一个异类。冒险如孙宏斌,能否成为大浪潮下的幸存者?