从1-4月商品房销售指标低迷窥视未来房价

在这里我只谈谈住房销售低迷折射怎样的深层次问题。房地产销售上有三个重要指标可以全面反映房地产市场特别是住房市场的情况,我们不妨做以简单分析。

第一个指标是1-4月全国商品房销售面积同比增长1.3%,增速比1-3月份(3.6%)回落2.3个百分点。销售面积同比增速创出2015年以来同期最低水平。说明什么呢?说明商品销售低迷,或需求低迷所致,或商品房供给短缺;或有其他因素比如限购限售等行政手段所致。不过,这个最后一项的其他因素或影响最大。

最关键因素是限购限贷限售彻底打乱了市场节奏,破坏了市场供求关系。这种商品房销售面积增速创新低,有供给原因,也有需求因素,但不是主因。从根本上说,商品房需求并不弱甚至还很强劲,而这种需求是被压抑住了,被行政手段扼杀了,导致了前4个月商品房销售面积增速放缓。如果目前的调控政策继续下去,未来销售面积将会继续滑落,直到房地产市场彻底被毁掉为止。

千万不要认为这个商品房销售面积增速放缓是需求不振造成的,从而作出错误判断与决策。在住房投机性投资型需求被挤出后,目前这股自主性需求包括首套房、改善型需求异常强烈。特别是在中国城镇化城市化快速推进的今天,稍稍富裕起来的百姓都往城市里居住。就连农村青年结婚,女方要求县城里必须有房似乎成为标配。县城居民往市里居住,市里往省会城市去,足够富裕往一线城市拥挤,这个趋势将长期存在。这些需求是居住性需求,不存在投机投资。这个清醒判断不能糊涂。一句话,不是需求不足,而是需求被压制。

从1-4月商品房销售指标低迷窥视未来房价

而目前压抑的需求一旦被释放出来,销售将会大幅度提高,房价将会报复性反弹。

另一个指标是1-4月的商品房销售额同比增长9.0%,增速比1-3月份(10.4%)回落1.4个百分点。这将影响到各地的经济增速,将影响到房地产企业资金回笼,进而影响到今后开发的流动资金。在金融监管趋严,流动性趋紧情况下,商品房销售额增速放缓,直接导致房屋资金链紧张问题。

三大因素会导致中国内地未来流动不宽松。美元升值吸走资本资金;强监管切断社会化融资或致资金链条断裂;货币政策收紧直接导致融资难融资贵。而住房开发缓慢又影响到未来市场供给。

第三个指标是,截至4月末,商品房待售面积比3月末减少642万平方米。这与另外两个指标一并分析会得出一个可怕结论。这两个指标分别是房屋新开工面积同比增长7.3%,增速回落2.4个百分点,其中,住宅新开工面积增长9.4%;房屋竣工面积同比下降10.7%,降幅扩大0.6个百分点,其中,住宅竣工面积下降13.8%。这三个指标得出的可怕结论是,未来或可能出现无房可卖,需大于供,供需严重失衡的情况。

从1-4月商品房销售指标低迷窥视未来房价

通过对以上三个指标的分析,无论如何都难以得出未来房价下降的结论,能够小幅上涨就谢天谢地了,而房价继续走高或是大概率事件!

余丰慧教授公众号:yfh60716