摘要:短期需要人来买房,长期更需要人来生育

放开生育!抢人大战!给户口给房票!中国楼市驶向何方?

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撰文|张银银

最近,国外媒体有一则似乎非常震惊的报道:我国计划完全取消对每个家庭可生育子女数目的限制,正在讨论的计划生育替代方案被称为“独立生育”,允许人们自由决定生多少孩子。

其中一位知情人士称,中国最早可能在第四季度做出决定,但宣布时间可能会推迟到2019年。

关心和了解中国情况的人,都知道,这样的预测肯定是真的。官方相关报告措辞早改了,卫计委也更名了,生育不再计划未来不需要多说,都懂。不过是时机选择。

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凡是有好消息,股市相关板块就要利好一下。其实聪明的投资者,早就开始布局。

同时,放开生育短期对楼市肯定利好,但也不会很大。

而中长期看,二胎都已经放开2年多,真生3个的其实也很少,放开生育对我国人口增长,不会有太大影响。因此,真正影响楼市的,还是货币、政策、城市化工业化尚未完成的红利,以及在未来的人口争夺中,哪些城市跟占优。

1、困扰我国经济和楼市的最大黑天鹅是,新增年轻人越来越不够

2017年,我国GDP总量突破80万亿。GDP增速7年来首次提速。

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这个成绩是值得高兴的,是我国经济结构调整、内外需求推动的回报。同时,杠杆游戏此前注意到,我国统计局的数据显示2017年,全年出生人口1723万人,人口出生率为12.43‰。而2016年,这一数据为1786万人,比上(2015年)年多增131万人,人口出生率为12.95‰。

也就是说,全面放开二孩两年,期待中的生育继续大增没有出现,而是很快回落。当然,回落仅63万人,要说也不算多,起码比2015年出生人口1655万人,还是要高68万人。

或许,我们可以把这个原因归结于2017年是农历鸡年,影响了部分家庭的生育意愿。

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图1.2012-2017年,我国总人口和自然增长率 图表来源|我国统计局

通过上图1我们可以看到,近几年来,通过放开单独二孩、全面放开二孩,我国人口的自然增长率总趋势上,虽然略有起伏,但总体呈现了一定的上扬。特别是在2016年达到5.86‰的高值。

但把时间拉长,过去21年,我们会发现:我国人口自然增长率整体趋势是往下的,而且随着人口结构的形成,很难逆。

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图2.1997-2017年,我国人口自然增长率 数据来源|我国统计局 制图|杠杆游戏·张银银

不仅如此,回顾过去22年,我国每年出生人口数,从2001年前后已经进入低位徘徊期。见下图3。

1997年,我国出生人口数曾达到过2038万人的高峰。杠杆游戏有查阅之前数据,还有更高的年份,但考虑到1997年出生的朋友,现在刚好进入婚育年龄,所以从这一年开始来看。

我们发现,在1997年出生高峰出现后,直线下滑,到2006年最低时曾一度年出生总人数只有1584万人,比1997年时跌去400多万人。

随着经济的发展,生育政策逐渐不再那么严厉,此后几年略有增长,但始终在1600万人出头。直到前两年全面放开二孩,出生总人数终于在2016年突破1700万。

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图3.1997-2017年,我国每年人口出生数 数据来源|我国统计局 制图|杠杆游戏·张银银

目前,1997年前后出生的朋友开始步入婚育殿堂。通过上图3可以发现,未来几年这部分20多岁的年轻人购房总需求,肯定会较高。

但再过几年,2001年前后出生的朋友讲结婚买房时,特别是2006年后出生的朋友到婚育年龄时,住房刚需将直线下滑。

2、短期也需要人来买房,填补城市发展的动能

就此,也可以解释,即便各大城市不发起人才争夺战,只要货币不是真的捏死、供给受到控制,政策稍微一放开,这一轮房价的上涨也是不可避免的。

再加上股市一直不景气,投资、家庭财富保值增值,真的没选择。你说人家不买房咋整?不是每个人都想要炒房,但这个投资渠道似乎更靠谱时,风气就如此了。

然后,有城市嗅到了本轮调控动真格的味道。怎么整?土地财政依赖那么大、债务要可持续、基建地铁要建,哪来钱?而没有了这一切,经济动能怎么保证。地产相关产业和经济密切太大。

人作为资源,就是一切的经济动能。

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那就发起人才争夺战,本地人不够,本地人买房受限,请援军。有了援军,一切都有了。

短期而言,还可以实现非常好的城市营销,还可以帮助到楼市,去库存也好,做高地价也好,找接盘侠也好。总之,开发商和地方政府都受益,都实现了对严厉调控政策的对冲、平缓。

而通过抢人城市营销、给户口、给房票,终究还是可以吸引来一些可以创业、兴业的人,这些人创业、就业,总能创造一些财富。如果其中有几个好苗子,可能就是超级大企业。

这是每个城市都梦寐以求的。

至于户籍匹配的教育、医疗等等,很多年轻人买房不一定住,生娃也有一两年。实在不行,各种城市资源暂时紧张一点,又如何?你抱怨吧。反正你房子都买了,或者户口都落了。

所以,人才争夺战这一招,在杠杆游戏看来,真的是无本万利。

后果是,调控一定程度被消解,影响到了金融安危和国家硬实力。接着约谈来了,打补丁。可补丁毕竟是马后炮。

于是天津也试探性“抢人”,太厉害,火压所有参与抢人的城市,一开始就只好不断打补丁。这引来一些人的批评。

其实杠杆游戏要说,非搞得像一些城市房荒、房价继续大涨,刚需受不了、住建部都看不下去而后约谈,然后才打补丁就很好吗?每个城市都是有自己私心的,现实都很残酷,我们只能照顾好自己。

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同时,正如杠杆游戏的好基友闺蜜财经所言,这也证明了天津依然是北漂们的最佳“备胎”,没有之一。

没错啊,整个华北、东北,除了北京、天津、青岛等,还有更优秀的吗?至于新区,毕竟规划体量不算大,而且还要很多年。

而买房、结婚、生娃、教育、就业,都是非常现实的,等不了。所以,一些超大、特大城市的户口、房票,确实是有吸引力的。

对个人、政府、开发商来说,人才争夺战都是完美的闭环。其实大家似乎都受益。

谁吃亏呢?那种真的穷的刚需。穷是一切错误的根源。

3、长期更是需要人来生育,解决长远的人口红利问题

人来了,落户了、买房了,接着也会成家、生育。而下一代的多寡,决定城市的体量、地位,长远的经济发展。

从这个角度而言,很多城市发起的人口也好,人才也好的争夺战,不仅是着眼当下,而且真的是有战略眼光。当然,前提是人真能留下来。

譬如,杠杆游戏就查阅了我国统计年鉴,对比了20年前,1998年我国各年龄结构人数和占比。当时,0-14岁孩童32064万人,占比高达25.7%,其实当时已经是多年下降后的结果。

而到了2016年,这一数字为23008万人,减少9056万人,占比下降到16.7%。

也就是说,过些年,短则几年,多则十多二十年,当这批孩子长大,成为我国适龄劳动人口时,不仅住房总需求直线下降,随着经济发展,劳动岗位的增加,劳动力是否够用都将成为一个问题。

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所以啊,抢人要从现在开始。现在不抢,以后就晚了。

即便如此,从总量上说,考虑到这批孩子的父母,比如像杠杆游戏这一代人不少都有1-2套房,一些家庭爷爷奶奶、外公外婆还有一定的城市房产。到时住房可能严重过剩!接盘侠在哪,到时依旧会成为一个问题。

另外,1998年时,我国的老年抚养比为9.9%,到了2016年上升到15%。

越是如此,一个城市要长远发展,是不是越要抢人呢?对吧。

人口是一个国家强盛的重要实力,人多力量大放到今天有了新的含义。看看那些人口自热增长率低的国家,如今经济压力之大,实在让人胆战心惊。

之于省和城市也是一个道理。

于此,早该放开生育。木已成舟。如今,要卖房子、要维系土地财政运转,唯有抢人。重点是,人是要就业的,是会用脚投票的。