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楼顶花园，免费大餐吃得放心否？■开发商：购买顶层房子免费送楼顶花园■法律界：楼顶花园属于全体业主，开发商无权赠送
买顶层赠送楼顶花园，现在很多购房者在看房时，都能看到这样的广告！的确，买套房子可以免费获得一块面积可观的楼顶，或构筑小屋，或修建花园，对多数消费者都有相当的诱惑力。于是过去无人问津的顶层住房变得炙手可热。
然而，房产商可以赠送给你花园却不能给它以”名分”，想写进购房合同或产权证里是根本不可能的。于是，这免费的楼顶花园大餐吃起来就难免有些让人担心了。
顶楼业主送的花园没写入购房合同
李先生最近相中了一套商品房，令他特别动心的是这栋楼房的顶部建有一个开放式的楼顶花园，可以休闲、娱乐、欣赏城市美丽夜景。但让他困惑的是，如此有价值的楼顶花园产权到底该归谁呢？有人说，应归开发商所有，要不开发商怎么有赠送的权利？也有人说，应归顶层的住户所有，怎么使用都可以。楼顶花园的产权到底该归谁所有？记者对此进行了探访。
１２月２５日，记者来到位于鑫苑路与中州大道交叉口尚在建设中的某楼盘。得知记者想买一套带楼顶花园的房子，售楼员立刻推荐了号称最富特色的一款房型——五室三厅二卫，总面积２１０平方米，且随房赠送总面积为１１０平方米的楼顶花园。“送这么大楼顶花园能写进购房合同和产权证里吗？”记者问道。“作为房产商免费送给您的部分是不能写到合同里的。不光是我们，郑州市所有带楼顶花园的房子都是这样的。”售楼员答道。“如果将来出现纠纷怎么办？”“不可能的，因为通往花园的通道和楼梯都在您家里，只有您和您的家人才能进入。郑州很多楼盘的楼顶都是这样设计的，还没听说过有什么问题。”该售楼员告诉记者，此户型的售价每平方米３７００元左右。该楼盘的平均价格为每平方米３８００元。
家住郑花路东侧某大型社区的焦先生居住的就是带有楼顶花园的房子。据他介绍：从２００３年开始，社区新建的楼盘几乎都是顶层送花园，目前类似的房子少说也有几十栋。当初他在买房的时候，也看中了近６０平方米的楼顶花园。虽然贵一些，但毕竟多了６０平方米的空间。站在焦先生家的楼顶花园，记者看到很多楼的顶层都搭建了小屋子，有的则搭建花架种了不少花草。和其他顶层住户一样，焦先生的楼顶花园也没将产权写入购房合同和产权证。焦先生还告诉记者，由于得天独厚的地理条件，目前使用太阳能热水器的业主都是顶层住户。
业内人士：天下没免费的花园
在采访中记者发现，和以往顶楼价格低、不好销售的情况相反，赠送楼顶花园的顶楼不仅价格不比其他楼层低，而且销售情况也十分看好。据一位业内人士透露，事实上，免费赠送楼顶花园是房产商的一种营销手段，消费者并没有占到丝毫便宜。
该人士告诉记者：顶层楼房一向都不受消费者欢迎。因为顶层除了上下不方便外，还最大面积地受到太阳光的照射，不易散热，而到了下雨天又容易积水，所以顶层对于售楼者来说，是块“烫手山芋”。于是，精明的房产商以顶层空间归顶层业主自由支配为“诱饵”，开出“买顶层送空中花园”的优惠条件，使本来少人问津的顶层变成了香饽饽。
另一位某楼盘营销负责人说，作为促销手段，他们的楼盘兴建了面积不小的“楼顶花园”。依赖“空中花园”这个卖点，顶层楼房往往能卖出相对好的价钱。该负责人说，房子有楼层差价，一般情况下，同一幢房子顶层的价格比其他楼层价格稍低一些，而有了“空中花园”的顶层可升值８％左右。由于有这样的利润存在，几乎所有的开发商在开发新的楼盘时都会采用“买顶层送花园”的手段。
作为顶层的附属部分，“空中花园”让顶层业主拥有一个更大的“额外”空间，似乎占了很大的便宜。但该负责人说，其实羊毛出在羊身上，“额外”空间的价值都算在顶层８％的升值里面了。免费赠送只是个说法，消费者认为“空中花园”增加了活动面积，又能享受到所谓的园林风光，比起其他楼层的业主来说是“赚”了，而对贵出的楼房价格视而不见，房产商就是把握住了消费者的这种心理，其实消费者并没有占到便宜。
记者调查：改造楼顶花园带来隐患
既然在买房子的时候，发展商把顶层空间作为顶层楼房的附属部分进行销售，很多顶层业主就“理所当然”地认为自己是顶层空间的“拥有”者，就可以按自己的意愿进行规划改造了。记者在采访中了解到，一些顶层业主按个人喜好对顶层空间进行重新装修，如建小阁楼，或铺上厚厚一层土用来养花，有的甚至把公共排烟道、防水层破坏掉……
记者对郑州市部分商住楼进行了调查，发现许多楼顶屋面归顶层业主使用的多层建筑，户外楼梯都不通往楼顶或者通往楼顶的通道加装了防盗门；还有的多层或高层建筑顶部属复式结构，通往楼顶的通道设在顶层室内供一家使用。《国家建筑设计防火技术规范》和《国家高层民用建筑设计防火技术规范》规定，多层建筑六层（不含六层）以上和高层民用建筑楼梯间通道必须直通楼顶屋面。此国家标准主要是为建筑内人员逃生疏散提供必要的通道和避难场所。如果通道不畅或堵塞，楼盘一旦发生诸如爆炸、火灾等突发灾害，业主们将由此失去顶部避难逃生道路，致使生命受到威胁。
此外，由于一些公共设施（比如公共烟道、防水层、防晒层等）位于楼顶，一些业主对楼顶的改造，可能会损坏这些公共设施，同时其他楼层的业主因无法上顶楼，而无法安装太阳能热水器、晾晒衣服等，从而影响了正常生活。
律师观点：楼顶花园属于全体业主
既然楼顶花园是房产开发商免费赠送的，而且楼顶住户又拥有其绝对使用权，那么即使该部分面积不能写到购房合同和产权证中，是不是意味着楼顶花园的产权归顶层住户所有呢？
河南国基律师事务所建筑与房地产部的律师认为，按照目前民法理论：建筑物区分所有权是指区分所有人对于区分所有建筑物的专有部分的专有权、共用部分的持分权及因共同关系所生的成员权三要素所构成的一种特别所有权。例如，如果您在某栋楼上购买了一套商品房，那您首先对这套住房拥有所有权；同时，您将和这栋楼的其他业主一起对该栋楼的一些共用部位和共用设施设备（如基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等；户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等）共同拥有所有权，这就是您享有的共用部分的持分权；此外，作为这栋楼的业主之一，您还和其他业主一起享有诸如业主大会开会表决是否聘用物业管理公司等权利，这就是成员权。
根据这一基本原理，从本质上来讲属于楼房一部分的楼顶花园，应该属于共用部位。在目前的房产权利登记制度基础上，由于不能单独区分办理产权证书，因此开发商也就不能单独将楼顶花园出售。购房者在购得某一套房屋的所有权时，同时也就享有了该套房屋所在楼宇共用部位的共有权，所以楼顶花园归开发商所有，或赠或卖都是开发商的权利的说法是没有法律依据的；同样道理，楼顶花园也并不归属顶层的住户所独有；至于说归物业管理公司所有，那更是错误的，物业管理公司对屋顶花园不享有任何权利。
然而，在实际生活中，开发商打出或赠或卖楼顶花园的现象时有发生，不少开发商因此获得了额外利润，其实是在侵犯全体业主的权利，亦有不少顶层业主或支付了相应代价或接受了赠与享有了专享楼顶花园的特权，而其他业主却并不一定知道自己的权利事实上已经被侵犯。以上种种错误做法或错误认识，一方面缘于我国目前法律规定本身的不明确性，另一方面缘于广大购房者对于此问题缺乏足够的重视，想当然地接受了一些错误的信息或观点。
监管部门：楼顶花园牵出监管空白点
如果像法律界人士认为的，开发商打出或赠或卖楼顶花园是在侵犯全体业主的权利，为何相关部门没有监管呢？记者采访了郑州市规划局和郑州市房管局。
郑州市规划局法制室的工作人员告诉记者：目前在郑州市买顶楼赠送楼顶花园的现象十分普遍，从２００２年以后，新建的房地产项目都会采用这种办法。虽然这种办法有争议，但规划部门对此也无能为力。对房地产项目，规划局审批的项目主要是建筑高度、容积率、规划红线等问题，而对每个户型的具体设计，则不在监管之列。因此房产商把通往楼顶的楼梯或通道设计在顶层住户的家内，可以说是钻了政策的空子。
郑州市房管局政策法规处的工作人员也表示：房管局只负责房地产项目建成后的房屋管理问题，具体的户型设计则不在职责范围之内。两部门同时表示：目前房产商以赠送楼顶花园作为促销手段的现象十分普遍，虽然此做法不合法，但由于户型设计方面的原因，造成了楼顶花园只有顶层住户可以达到的实际情况，许多消费者也默然接受，但由此造成的负面影响却成为不可忽视的问题。要解决这个问题必须完善与之相关的法律法规，例如建筑设计审核、工程竣工验收、审理建筑违章投诉等等。同时建筑主管部门和消防监督部门也应加大监管力度，在各个环节消除重大安全隐患。
官方提示：顶层空间不能私加建筑
不少入住顶楼的业主在这个所谓的个人空间里自由规划建筑。那么他们的这种行为是否合法呢？据了解，楼顶加建的建筑一般分为建筑物、构筑物、附着物三类。按照有关法律规定：若楼顶加建的建筑以住人为主、而且没有报相关部门审批的话，则属违法建筑。
郑州市执法局的相关人士明确表示，业主只对所买楼房拥有所有权和使用权，对顶层之上的空间并不具所有权，这个空间是属于小区全体业主的。有些顶层业主私自在顶层加建了违法建筑物，不仅会带来安全隐患，而且影响城市景观必须坚决拆除掉。
对于顶层住户，由于在接近楼顶花园方面具有得天独厚的就近地理优势，往往会产生将楼顶花园据为己有独享专用的念头；另外，由于其他业主对楼顶花园权利的不知或漠视，又会助长顶层住户的权利观念。郑州市规划局建管处的工作人员提醒，虽然顶层住户对楼顶花园的享用概率要高一些，但顶层住户不应独占楼顶花园，亦无权阻止其他业主对楼顶花园的合理使用。顶层业主在私自建造、改造楼顶花园时，需尽量避免侵犯其他业主的权利，如造成防水层渗漏，还需恢复原状，如造成他人经济损失的，还需赔偿。建议顶层住户尽量合理避免这些不利后果，在享用天时地利条件的同时，摒弃错误观念，尊重全体业主的权利。（大河报）
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